Quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất cần lưu ý

Khi thực hiện dự án đầu tư thì thủ tục để được giao đất, cho thuê đất luôn được các nhà đầu tư quan tâm đến. Nhưng không phải ai cũng am hiểu về những thủ tục giao đất cho thuê đất. Nhiều nhà đầu tư chưa biết rằng Giao đất, cho thuê đất là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau. Trên thực tế nhiều người lại nhầm lẫn giữa hai khái niệm này. Vậy những điểm khác nhau giữa hai hình thức này được quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất ra sao… tất cả sẽ được giải đáp thông qua bài viết dưới đây!

Các khái niệm cần biết khi tìm hiểu về quy định pháp luật về giao đất

Đầu tiên chúng ta cần tìm hiểu các khái niệm liên quan để hiểu rõ hơn về các quy định này để tránh những sai sót.

1. Khái niệm giao đất, cho thuê đất

Theo khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì Nhà nước giao đất, tức Nhà nước giao quyền sử dụng đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

Theo khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (hay còn gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

2. Quy định pháp luật có liên quan

Luật Đất đai 2013;

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.

Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai

3. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất

Căn cứ Điều 52 Luật Đất đai 2013 thì để được phép tiến hành thủ tục giao đất, cho thuê đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất.

Dựa trên những điều kiện này, tuỳ vào từng đối tượng sử dụng đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành giao đất, cho thuê đất.

4. Các trường hợp giao đất, cho thuê đất

4.1. Giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác

Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 53 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

• Phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013;
• Phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng.

4.2. Giao đất không thu tiền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 54 Luật Đất đai 2013 thì nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

• Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai 2013;
• Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật Đất đai 2013;
• Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
• Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;
• Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật Đất đai 2013.

4.3. Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 55 Luật Đất đai 2013 được hướng dẫn bởi Khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP đối với các chủ thể sau:

-Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

-Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
• Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa);
• Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

Cho thuê đất

Nhà nước cho thuê đất theo quy định tại Điều 56 Luật Đất đai 2013, được hướng dẫn bởi Điều 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP thuộc các trường hợp sau:

a) Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
• Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai 2013.
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh.
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm muối vượt hạn mức giao đất tại địa phương để sản xuất muối và tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất muối theo quy định tại Khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai 2013.
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất không thu tiền sử dụng đất nhưng đang sử dụng đất làm kinh tế trang trại phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 142 Luật Đất đai 2013; hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm kinh tế trang trại khi chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất mà phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 142 Luật Đất đai 2013.
• Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê.
• Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm theo quy định tại Khoản 2 Điều 161 Luật Đất đai 2013.
• Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.
• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

b) Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau:

• Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
• Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sông, ngòi, kênh rạch, suối để nuôi trồng thủy sản theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 163 Luật Đất đai 2013.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối để thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 163 Luật Đất đai 2013.

c) Tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Ban Quản lý khu công nghệ cao cho thuê đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 150 Luật Đất đai 2013; Ban Quản lý khu kinh tế cho thuê đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 151 Luật Đất đai 2013.

d) Tổ chức, cá nhân được Cảng vụ hàng không cho thuê đất để xây dựng cơ sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không tại cảng hàng không, sân bay và đất xây dựng công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ phi hàng không theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 156 Luật Đất đai 2013.

đ) Tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhà nước cho thuê mặt nước không thuộc phạm vi quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013.

5. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

Căn cứ Điều 59 Luật Đất đai 2013 thì cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất bao gồm Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, Uỷ ban nhân dân cấp huyện, Uỷ ban nhân dân cấp xã. Thẩm quyền cụ thể như sau:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
• Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
• Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
• Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật Đất đai 2013;
• Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật Đất đai 2013;
• Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
• Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
• Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
• Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

6. Trình tự, thủ tục thực hiện việc giao đất, cho thuê đất

Trình tự và hồ sơ thực hiện giao đất, cho thuê đất được quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Nguồn: Bách Khoa Luật